Покупка жилья и наследники. Последствия...

Среди квартир, комнат, продаваемых на рынке, часто встречается жилье,  переходящее по наследству. Наследственные объекты имеют среди участников рынка нехорошую славу.

Закон о наследственном праве

Тот факт, когда продавец-наследник говорит, что он - единственный, и других претендентов нет, бывает неправдоподобным. Представьте - вы приобрели квартиру у продавца-наследника, спокойно в ней живете, и вдруг объявляется человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья.

Откуда берутся наследники?

Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса - он называется "Наследственное право", включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 ("Основания наследования") и провозглашает, что "наследование осуществляется по завещанию и по закону".  Это означает, что человек вправе завещать свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет - тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило не является не незыблемым: ст. 1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование  обязательной доли - она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу.  Всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.

Если же завещания нет, или суд признал его недействительным,  то тогда происходит наследование по закону. Есть понятие "очередность наследства" - наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК. Первая очередь - это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая – братья, сестры. Третья – братья, сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди - чем больше номер, тем более дальние родственники. А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя - они делят наследство между собой. Если же есть сын и брат - наследует только сын, брату (его очередь дальше) не причитается ничего.

Берегитесь детей и родителей.

На практике самой многочисленной категорией являются дети наследодателя - от других браков, внебрачные. Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, остаются с матерью. Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него нет детей, внебрачных и даже рожденных в браке. Это невозможно отследить, а также проверить.

Право очередности на наследство

На второе по частоте место можно поставить родителей. Бывает, что по определенным причинам, дети не общаются с родителями долгое время. Когда, например, супруга умершего  и ее дети вступили в наследство, родители могут объявиться через 3 года, и заявить право на наследство, мотивируя пропущенный срок о незнании смерти их взрослого чада.

Новоявленный наследник может явиться и через 10 лет.

Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться - мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно - бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст. 1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано "в течение шести месяцев со дня открытия наследства" (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст. 1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, "если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам". Такой наследник должен обратиться в суд "в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали".

Но самый бронебойный аргумент - "не знал". Представим себе ситуацию: у умершего в Москве человека где-нибудь в Смоленске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет - и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.

Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы спать спокойно, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует.  Говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, это можно. Но теоретически ничего нельзя исключать на протяжении всего времени".

Почему наследники предъявляют претензии к тем, кто купил жилье?

Почему наследник, обладающий правами, адресует свои претензии к сегодняшнему владельцу квартиры - человеку, который стал «добросовестным приобретателем» согласно принятому постановлению Верховного Суда 2003 года? Не разумнее ли обратиться к  собственно недобросовестным родственникам - тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму.

В жизни все, к сожалению, иначе. Предъявить претензии к нынешнему собственнику - это для обманутых наследников зачастую единственный шанс получения денег.  У родственников деньги стребовать не так-то  просто, а квартира - вот она, в целости и сохранности.

Претензии предъявляют именно на квартиру, чтобы получить хотя бы часть квартиры или полностью ее, что положено по закону. Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги. Но бывает и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру. Объяснение простое: цена на недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. То, что продавалось когда-то за 50 тыс. долл. (и, соответственно, долю этой суммы и может требовать со своих родственников обманутый наследник), сегодня стоит 200 тысяч. И суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении.

Что делать покупателю?

Разъяснение наследственных споров

В целом защититься непросто - тем более, что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов.   Покупая квартиру у наследника, защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг. Обязательно взять от продавца нотариально заверенное обязательство. Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника.

Добросовестность - это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо. Но всевозможные справки, нотариальные документы, декларации и подтверждают, что вопрос изучался, никаких причин для отказа от сделки выявлено не было. И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме с наследниками, но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) - в этом случае покупатель может лишиться своего статуса "добросовестного приобретателя. И если квартира находится менее 3х лет в собственности, обязательно показывать полную стоимость объекта, не идти на поводу у продавца.

Подводим итоги:

Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки, не позднее. И принимать на этом этапе главное решение - покупать квартиру или не покупать. Но прежде - постараться узнать и собрать, как можно больше информации о наследнике и продаваемой квартире.

Покупать наследственную квартиру можно, если:

- продавец дает нотариально оформленное обязательство, что со своими родственниками разберется сам.

- показывается полная стоимость объекта в договоре купли-продажи.

Стоит отказаться от покупки, если:

- продавец не внушает вам доверия, явно что-то умалчивает по поводу своих родственников, возможных наследниках,  и не хочет давать никаких гарантий;

- предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке недвижимости.

См.также: Быстрый размен жилплощади

Центр обмена жилья
2012-12-04 17:06:03