 Спокойствие, длившееся целый год, сменилось серьезным возрастанием ставки Центробанка на целых шесть процентных пунктов (теперь она составила 17%). Это заставило отечественные банки, а также застройщиков забеспокоиться. Ведь это, несомненно, приведет к возрастанию ставок и падению рынка ипотечного кредитования.
Размеренный 2014 год.
До последнего месяца года ситуация на рынке ипотечных кредитов была стабильной. Как утверждается в статистике центрального банка за 10 месяцев текущего года, процентная ставка по кредитам под ипотеку составляла в среднем 12,34%. По сравнению с прошедшим годом отмечалось даже некоторое снижение (на 0,26%). Но если сделать более глубокий анализ и обратить внимания на среднемесячные показатели, то можно заметить постоянный рост ставок, начавшийся в сентябре. В октябре они возросли на 0,4% и составили 12,85%.
Подобное положение, скорее всего, сложилось по причине ситуации в Украине, а также еще большей напряженности на финансовых рынках. Такое мнение выразила Нина Крючкова, начальник управления создания и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечных кредитов банка ВТБ 24.
По словам специалиста на возрастание ипотеки оказало влияние и удорожание фондирования. Еще в марте текущего года прошла первая волна возрастания ипотечных ставок. Она была спровоцирована повышением Банком России ключевой ставки (на 1,5%). Вторая волна стартовала в середине лета, а третья с начала-середины декабря. С марта по ноябрь отмечается увеличение ключевой ставки практически в два раза – с 5,5 до 10,5%. Хотя даже такое возрастание не привело к поднятию финучреждениями ставок по ипотечным кредитам.
Лишь в начале текущего месяца наметилась тенденция к повышению ставок на 0,5-2%. По мнению специалистов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, банки проявляли осторожность, боясь спровоцировать недоступность ипотечных кредитов. Ведь другие виды кредитования и так убыточны или не пользуются спросом.
Конец спокойствия.
Ночью 16 декабря этого года была резко повышена ключевая ставка Центробанка до рекордного значения в 17%. Такие меры должны остановить падение национальной валюты. Естественно девелоперами и риелторами сразу же были даны негативные прогнозы относительно возрастания ставок по ипотеке. Как отметил, А.Могила, руководитель представительства Rossmils investments, в следующем году возможно возрастание ставок до трех уровней. В итоге ни один адекватный заемщик ипотеку брать не будет. Кроме прочего, он отметил, что можно забыть о предложениях ипотеки без первого взноса. Д.Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, утверждает, что если ставка Центробанка продержится на установленной отметке в 17% , то ставки по ипотеке не будут меньше 18-20%.
А.Ручьев, президент ГК "Мортон" выразил мнение, что такие явления негативно скажутся на рынке недвижимости и всей экономике государства. По его словам, можно поставить крест на ипотечных кредитах и стабильном рынке недвижимого имущества. Такое повышение ключевой ставки даже может спровоцировать подъем ставок по уже предоставленным кредитам. А это уже чревато банкротствами компаний и обычных граждан. Подобные явления способны серьезно снизить доверие к правительству.
Представители множества крупных игроков рынка намеренно не комментируют ситуацию в финансовом секторе и ставки по ипотечным кредитам. Например, представители Газпромбанка заявили, что резких изменений в розничной политике учреждения не планируют. И подобные решения они будут принимать исключительно с учетом текущей рыночной ситуации. И прогноз касательно поведения ключевых игроков рынка аналогичен.
Пока более крупные учреждения молчат, ипотека в некоторых коммерческих банках уже подорожала. Директор ипотечного центра Est-a-Tet А.Новиков рассказывает, что по уже принятым решениям банки пересматривают условия, где ставка обычно повышается с 17 до 19%.
Так, на прошлой неделе было объявлено о возрастании ставок по ипотеке и на вторичную и на первичную недвижимость в банке «Возрождение». Причем рост составил целых 2,5%. В банке «Открытие» сообщили, что до 19 декабря прием заявок будет вестись по ставкам 16-17%, а далее они будут пересмотрены, и о новых данных будет сообщено.
Вслед за мелкими банками, началась волна повышения ставок и у крупных игроков рынка. Первым стал ВТБ 24. Было решено повысить ставки по ипотеке уж с 18 декабря на 2 процентных пункта.
Пресс-служба организации указывает, что была установлена единая ставка в отечественной валюте в размере 14,95% при оформлении комплексного договора страхования, и 15,95% без такового.
Пресс-служба другого крупного игрока – Сбербанка, пока сообщает о том, что резкое возрастание ставок по ипотеке не соответствует действительности. Пресс-служба сообщает, что обо всех корректировках тарифов сообщается только с момента их введения.
Уходящий спрос.
По словам Халина сохранение ставки Центробанка на уровне 17% несомненно, приведет к отказу от ипотечных кредитов более чем 90% клиентов. Это спровоцирует снижение спроса на «первичку» в 3-4 раза. Очень негативные последствия ждут и рынок вторичной недвижимости. Его ждет двукратное проседание.
Как сообщает госпожа Крючкова из ВТБ 24, сегодняшнее положение уже не повлияет на глобальные годовые результаты. Ведь ипотечный рынок отличается инерционностью. Потому банки по итогам текущего года ждут серьезного роста до 30%. При этом может помочь собранный потенциал сделок, а также сезонные акционные предложения застройщиков.
Вообще представители банков заявляют, что текущий год они завершают достаточно успешно. Октябрьское возрастание ставок практически не повлияло на спрос. К примеру, Банк Москвы за осень выдал рекордное число кредитов. Как сказал Георгий Тер-Аристокесянц, начальник департамента ипотечных кредитов финучреждения, они даже прошли значение в 3 миллиарда в месяц. За октябрь ипотечная сеть учреждения выдала кредитных средств в сумме 3,7 миллиарда рублей.
В Сбербанке утверждают, что они превзошли свои прошлогодние показатели и по объемам предоставления ипотечных кредитов (на 47%), и по их числу (на 35%). За 10 месяцев текущего года финучреждением было оформлено 469 тысяч договоров на суму 724 миллиардов рублей. При этом в минувшем году за аналогичное время было выдано 347 тыс. кредитов с сумой 494 миллиарда рублей.
Как сообщает статистика Банка России, с января по октябрь текущего года зафиксирована выдача 800 тыс. ипотечных кредитов. Общая сума сделок достигает 1,4 триллиона рублей. При этом данные показатели в 1,25 раза превышают значения за аналогичное время ушедшего года по количеству, а, кроме того, в 1,33 раза по суме. Таким образом, объемы выдачи ипотеки увеличились на 33%. Доля же ипотечных займов в общем числе всех сделок возросла на 4,7 п.п. в сравнении с ушедшим годом. Теперь она составляет 19,4%.
Просрочки, дефолты и другие проблемы.
Как свидетельствует статистика, 2% клиентов даже в нормальной экономической ситуации имеют проблемы с погашением займов. Дефолты же обычно приходятся на 4-5 годы выплаты кредита. Такое мнение выразила директор "Метриум Групп". По ее словам. В текущем году процент дефолтов не возрос, несмотря на нестабильность ситуации. Но все же финучреждениям не удается избежать наличия просрочек.
По словам специалистов АИЖК возрастание проблемных кредитов с задержкой платежей до 90 дней составило порядка 26%. Теперь их сума составляет 68,1 миллиарда рублей. В пример ставится ситуация с розничным кредитованием, кроме ипотеки. Там просроченные кредиты уже составляют 10,6% от общего числа. С начала года их число увеличилось в полтора раза. При сравнении с аналогичным показателем по ипотечным кредитам, потребкредиты опережают их в 5,3 раза.
В агентстве отмечают, что общее число ипотечных кредитов без единой просрочки равняется 95,3%. Подобная стабильность спровоцирована высоким приростом портфеля ипотечных кредитов. Прогнозы же риелторов не такие оптимистичные. Как сообщают специалисты "Метриум Групп", стабильные погашения по кредитам демонстрируют лишь 87-90% ипотечных заемщиков. В прошлом же году указанный показатель равнялся 95%.
Негативное воздействие на платежеспособность клиентов финучреждений оказал еще и обвал национальной валюты. Это также взвинтило цены. Особенно «несладко» стало тем, кто подписал ипотеку в иностранной валюте. Для данной категории заемщиков произошло удорожание платежа в 2 раза. Это даже спровоцировало пикет валютных заемщиков у здания Центробанка с требованиями признать существующие обстоятельства форс-мажорными и пересчитать имеющиеся платежи.
Специалисты банковских учреждений говорят, что пока возрастания просрочек по валютным кредитам не наблюдается. За 10 месяцев данный показатель составил 14,2%. Необходимо отметить, что процент ипотечных кредитов в валюте в нашей стране небольшой – 0.1%.
Но, чтобы не допустить возрастание просрочек банки предлагают своим «проблемным» клиентам некоторые варианты решения проблеммы. К примеру, Банк Москвы предлагает возрастание срока кредита до 30 лет. Возможны также «платежные каникулы», дающие возможность снижения объема платежей.
Пессимистичные прогнозы.
На своей пресс-конференции, президент нашего государства также признал, что у ипотеки в ближайшем будущем будет сложный период. Он отметил, что при 17% ключевой ставки центрального банка не стоитговорить о каком-то развитии ипотеки. Он также сказал, что вслед за скачком ключевой ставки Банка России вероятнее всего будет увеличение ставок в банковских учреждениях. Потому правительство и Центробанк обязаны разработать эффективные инструменты и методы, позволяющие поддержать рынок ипотечного кредитования.
Минстрой уже сделал заявление о готовности к разработке предложений, касающихся поддержания отечественного рынка ипотечных кредитов с применением механизма АИЖК. Это позволит снизить темпы падения спроса на жилищную недвижимость. Однако пока точно неизвестно, какими будут упоминаемее предложения.
Вообще, специалисты делают пессимистичные прогнозы будущего. Скорее всего, рынок будет сконцентрирован на банках с государственным капиталом, как и сегодня. Возрастание стоимости ресурсов для многих мелких учреждений станет губительным. Первая десятка учреждений на сегодня выдают порядка 87% ипотечных кредитов. Доля же пяти государственных учреждений достигает 80%. Темпы же прироста ипотечного сектора существенно замедлятся с 29% в текущем году до 15-16% в следующем. Но сектор будет самым быстроразвивающимся.
|
